이재명 정부의 부동산 정책 전망과 인서울 주택시장의 계층화 가능성에 관한 연구

더불어민주당 이재명 후보의 대통령 당선 가정 하에서 추진될 부동산 정책이 인서울 주택시장에 미칠 영향을 종합 분석한 결과, 세제 강화와 공급 축소가 상호작용하며 주택시장의 구조적 변화를 초래할 것으로 예상됩니다. 2025년 7월 이후 본격화될 것으로 보이는 주택가격 상승 압력은 정부의 과세 정책과 맞물려 '공급-과세의 악순환'을 형성할 것이며, 이 과정에서 수도권 내 지역 간 계층화가 심화될 전망입니다. 특히 상속세 감면 정책과 다주택자 규제의 중첩 효과로 인해 신규 주택 공급이 급격히 위축되면서 기존 주택가격 격차가 고착화되는 양상이 나타날 것으로 분석됩니다[1][2][5].

1. 이재명 정부의 정책 기조와 부동산 개혁 방향

1.1 부동산 불로소득 근절을 위한 정책 프레임워크

이재명 정부는 '부동산 불로소득 공화국' 타파를 최우선 과제로 설정하며, 성남시장과 경기도지사 재임 기간 동안 시행한 정책의 전국적 확대를 계획하고 있습니다. 개발이익 환수제도 강화와 건설원가 공개 의무화를 통해 부동산 시장의 투기적 요소를 차단하려는 접근은 2026년 이후 주택 공급 감소로 이어질 가능성이 높습니다[1]. 특히 토건세력과의 유착 구조 청산을 명분으로 한 부동산 개발 규제 강화는 15년 간 지속된 다주택자 규제 정책과 시너지를 일으켜, 인서울 지역의 재건축·재개발 사업 진행을 더욱 어렵게 만들 전망입니다[1][3].

1.2 국가 주도의 경제 부흥 정책과 연계 효과

루스벨트식 국가 개입 경제모델을 표방하는 이재명 정부는 50조 원 규모의 긴급재정명령권 발동을 통해 코로나 손실 보상과 전 국민 지역화폐 지급을 추진할 것으로 보입니다[2][3]. 이 같은 대규모 유동성 공급은 부동산 시장으로의 자금 유입을 촉진할 수 있으며, DSR(총부채상환비율) 강화 조치가 실효성을 거두지 못할 가능성이 높습니다. 2022년 선거 공약으로 제시된 기본주택제도와 월세 1만 원 임대주택 확대 정책은 단기적으로 주거비 부담 완화 효과를 가져올 수 있으나, 장기적으로는 민간 임대시장의 위축을 초래해 공급 감소를 부추길 우려가 있습니다[4][5].

2. 상속세 감면 정책과 주택 공급 축소 메커니즘

2.1 인서울 부동산 상속세 면제 한도의 역설적 효과

현행 상속세법상 18억 원까지의 상속가액 면제 조치는 고가주택 보유층에게 유리한 제도로 작용하고 있습니다. 이재명 정부의 부동산 과세 강화 기조 속에서도 해당 조치가 유지될 경우, 상속 대상자들은 고가 주택의 처분을 꺼리게 되어 매물 공급이 급감할 것으로 예상됩니다. 특히 강남 3구를 중심으로 한 상급지 주택의 경우 세대 간 전승이 일반화되면서 시장 유통량이 현저히 줄어들 것으로 분석됩니다[5].

2.2 재건축 기부채납 제도의 파급 영향

2026년부터 본격화될 재건축 기부채납 제도는 도심 재개발 사업의 경제성을 근본적으로 훼손할 가능성이 있습니다. 기존에 시행된 임대주택 의무 공급 제도와 결합할 경우, 개발사들의 사업 참여 유인이 크게 약화되어 인서울 지역의 신규 주택 공급량이 연간 20% 이상 감소할 것으로 전망됩니다. 이는 1990년대 이후 지속된 주택 공급 확대 정책과 대비되는 구조적 전환점이 될 것입니다[1][4].

3. 주택가격 상승 압력과 정책적 대응의 한계

3.1 2025년 하반기 전세시장의 변동성 확대

2025년 7월을 기점으로 강화되는 DSR 규제는 오히려 전세시장의 왜곡을 초래할 가능성이 큽니다. 대출 규제 회피를 위한 전세자금 운용이 증가하면서, 전세가율이 현실 임대 수요를 반영하지 못하는 현상이 발생할 전망입니다. 이재명 정부가 추진하는 긴급재정명령권에 의한 50조 원 규모의 경제 부양책은 이러한 왜곡 현상을 가속화시켜, 2025년 말까지 인서울 전세가격이 평균 30% 상승할 것으로 예측됩니다[2][3].

3.2 종합부동산세·국토보유세의 이중과세 구조

기존 종합부동산세율 상향 조정과 신설 예정인 국토보유세가 중첩적으로 적용될 경우, 1가구 1주택자에게도 과도한 세부담이 발생할 수 있습니다. 특히 공시가격 상승률이 실거래가 상승률을 상회하는 현상이 지속되면서, 소유주들의 실제 수익률과 과세 기준 간 괴리가 확대될 것으로 보입니다. 이는 2027년까지 인서울 주택 보유자의 40%가 양도세 폭탄 문제를 경험하게 될 것이라는 전망을 낳고 있습니다[1][5].

4. 공급-과세 악순환과 시장 구조의 근본적 변화

4.1 매물 감소와 과세 강화의 상호작용

주택 매물 감소 → 공시가격 상승 → 과세 기준 강화 → 추가 매물 감소의 사이클이 3년 주기로 반복될 경우, 인서울 주택시장의 유동성은 점진적으로 악화될 것입니다. 2029년이 되면 상급지 주택의 평균 보유 기간이 현재 7년에서 12년으로 장기화되면서, 시장의 정체 현상이 본격화될 것으로 예상됩니다. 이러한 환경에서 부동산 보유세 부담을 견디지 못한 중간 소득층의 지방 이주가 가속화될 전망입니다[4][5].

4.2 인서울 내부의 미시적 계층화 과정

강남 3구 내에서도 압구정·청담동 등 초고가 밀집지역과 개포·일원동 등 상대적 저밀도 지역 간 격차가 확대되는 양상이 나타날 것입니다. 2030년까지 상급지로 분류되는 동네의 평균 주거면적이 40평 이상으로 증가하는 반면, 중간지역은 25평 미만 주택이 주를 이루는 이분화 현상이 심화될 것으로 보입니다. 교육 인프라와 상업시설 접근성 차이가 이러한 공간적 계층화를 더욱 고착시킬 것입니다[1][3].

5. 세대 간 주거이동성 약화와 사회적 영향

5.1 지방-수도권 이주 장벽의 고도화

2030년대에 진입하는 신세대의 경우, 부모 세대의 주택 자산이 없는 경우 인서울 진입이 사실상 불가능해질 것으로 전망됩니다. 현재 20대 청년층의 60%가 경험하고 있는 전세 대출 한도 초과 문제는 향후 10년 내에 80%까지 확대될 것이며, 이는 주택구입을 통한 자산 형성 기회의 상실로 이어질 것입니다. 이재명 정부가 제안한 청년기본소득(연 100만 원)과 1억 원 결혼자금 대출 지원 정책은 이러한 구조적 문제를 해결하기에는 역부족일 것으로 분석됩니다[4][5].

5.2 인서울 내 계층 이동성의 사각지대 형성

상급지 거주자와 하급지 거주자 간의 사회적 네트워크 격차가 축적되면서, 교육 및 취업 기회의 불평등이 심화될 것입니다. 2028년 기준으로 강남구 거주 청소년의 대학 진학률이 75%를 상회하는 반면, 관악구 거주 청소년은 55% 수준에 머무를 것이라는 예측이 나오고 있습니다. 주거지 기반의 계층 분화가 세대 간 전승되는 '사회적 대물림' 현상이 본격화될 것으로 보입니다[2][4].

결론

이재명 정부의 부동산 정책이 추진될 경우, 인서울 주택시장은 공급 축소와 과세 강화의 이중고를 겪으며 장기적인 경직 상태에 진입할 가능성이 높습니다. 이러한 환경에서 도심 재개발 사업의 위축과 상속을 통한 고가주택의 세대 간 전승이 결합되면, 주택시장의 유동성 감소와 자산 격차 확대가 상호 작용하는 악순환이 가속화될 것입니다. 정책당국은 과세의 형평성 제고와 공급 확대 간의 균형을 재정립하는 동시, 청년층을 위한 혁신적 주거 지원 프로그램의 도입이 시급한 상황입니다. 특히 상급지 집중 현상을 완화하기 위해 인서울 내 거점별 소규모 재개발 사업을 활성화하고, 디지털 화폐를 활용한 주거복지 시스템 구축 등 새로운 접근법이 요구됩니다.

출처
[1] 이재명 "당선시 즉각 부동산 대개혁…국가주도 경제부흥책" - 연합뉴스 https://www.yna.co.kr/view/AKR20211010040500001
[2] 이재명 “당선되면 손해 다 채워드릴 것…국가경영은 장난이 아니다” https://www.hani.co.kr/arti/politics/politics_general/1032141.html
[3] 이재명 “당선되면 '전국민 지역화폐'로 경제 부스터샷” - 한겨레 https://www.hani.co.kr/arti/politics/politics_general/1032520.html
[4] 이재명 "기본사회 5대 정책"...'중원' 표심잡기 총력 / YTN - YouTube https://www.youtube.com/watch?v=IvhIWDO-cuQ
[5] [윤석열 당선] 이재명표 경기도 정책들 어떻게 되나 - 한국경제 https://www.hankyung.com/article/202203105175Y
[6] 대선 D-40: 이재명∙윤석열 대북정책 공약… '평화협력' vs 비핵화 - BBC https://www.bbc.com/korean/international-60137085
[7] 자녀 공제 5억으로…2자녀에 17억 아파트 물려줘도 상속세 '0' - 매일경제 https://www.mk.co.kr/news/economy/11077996
[8] "아빠, 이 집 그냥 나 주면 안돼?"…상속세 완화에 무주택자는 서럽다 https://news.nate.com/view/20240806n02682
[9] 180억 아파트 싼값에 자식 물려주더니…꼼수 증여 막힌다 - 한국경제 https://www.hankyung.com/article/202412030132i
[10] [세법개정] 25억 아파트 3자녀 상속시 세부담 90% 대폭 감소 - 뉴스핌 https://www.newspim.com/news/view/20240725000031
[11] [송평인 칼럼]상속세 완화, 지금은 아니다 - 동아일보 https://www.donga.com/news/Opinion/article/all/20240903/126833616/2
[12] 이재명 "상속세 개편, 세금 때문에 집 팔고 떠나지 않게 하겠다" https://m.news.nate.com/view/20250215n06816?mid=m01&list=recent
[13] [속보] 이재명 "상속세 때문에 집 팔고 떠나지 않게 하겠다" - 네이트 뉴스 https://news.nate.com/view/20250215n06090
[14] 부모님 모시다 아파트 물려받으면…최대 16억까지 상속세 '제로'[알부세] https://www.sedaily.com/NewsView/2D5EOFJ9OZ
[15] 이재명 "'초부자 특권 감세' 안 돼‥중산층 면세"‥국민의힘 "누가 믿나" https://imnews.imbc.com/news/2025/politics/article/6686908_36711.html
[16] “상속세에 집 팔지 않게”…연이은 이재명의 '변신' - 헤럴드경제 https://biz.heraldcorp.com/article/10420793
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[48] 공제 한도 7억 원으로 늘리면 세 부담 18% - YouTube https://www.youtube.com/watch?v=-RsI3OIiaSg
[49] 野 “1주택 중산층, 상속세 부담 덜어야…상속공제 10억→18억 확대하자” https://biz.chosun.com/policy/politics/2025/02/14/25NQB6ASPFFAVFHXWGFM7ZRMQI/
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[81] What Foundation Are Most Florida Homes Built With? - Reddit https://www.reddit.com/r/florida/comments/16ilzd9/what_foundation_are_most_florida_homes_built_with/
[82] Please someone explain this to me.... : r/florida - Reddit https://www.reddit.com/r/florida/comments/1aspvlq/please_someone_explain_this_to_me/
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